不動產說明書怎麼看 簽約前必查的6個重點
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不動產說明書是仲介依法必須提供、且經買方簽章確認的重要文件，內容比廣告文案可靠得多。看的時候先鎖定六件事：登記謄本上的產權與他項權利、建物標示與面積組成、土地使用分區與建蔽容積、賣方揭露的瑕疵與事故紀錄、共有部分與約定專用範圍，以及買賣稅費由誰負擔。這六項確認清楚，多數交易糾紛都能事先避開。
一、產權與他項權利：先看謄本
土地與建物登記謄本是產權的第一手資料。要確認所有權人是否與賣方一致、持分比例多少，以及有無抵押權、地上權、預告登記等他項權利。
若有抵押權設定，應在契約中約定清償與塗銷的時點與方式；有查封、假扣押等限制登記時，交易風險極高，建議先釐清再談。
二、建物標示：權狀面積怎麼組成
主建物：室內實際使用空間
附屬建物：陽台、雨遮等（各年度登記規定不同）
共有部分：樓梯間、電梯、機電空間等公設
車位：法定、增設或獎勵，登記方式差異大
看到的坪數往往是三者相加。務必請仲介逐項拆給你看，才知道實際可用空間有多少。
三、土地使用分區與建物用途
說明書會載明土地使用分區（住宅區、商業區、工業區等）與建物登記用途。用途登記為「事務所」「一般零售業」的物件，能否作為住家使用需特別確認。
若打算改作營業使用，也要先確認分區允許的營業項目，以及大樓規約有無限制。
四、瑕疵與事故揭露
賣方應揭露漏水、壁癌、輻射鋼筋、海砂屋、以及是否曾發生兇殺或自殺等情事。這一欄如果空白，務必請對方明確勾選並簽章。
實際看屋時，浴室天花板、外牆、窗框與頂樓地坪是漏水的高發區，最好選在雨後或請專業人士陪同檢視。
五、共有部分與規約：住起來的細節
公設比多少、哪些是約定專用（如一樓庭院、頂樓露台）、管理費怎麼收、有無欠繳，都會直接影響居住品質與後續成本。
社區規約也要看：能不能養寵物、能不能出租、裝修時段限制，這些都是交屋後才發現會很麻煩的事。
六、稅費負擔：白紙黑字寫清楚
土地增值稅原則由賣方負擔、契稅由買方負擔，其餘如印花稅、登記規費、代書費與仲介服務費，應在契約中逐項約定。
另需留意房地合一稅的持有期間與稅率，以及地價稅、房屋稅的當年度分攤基準日，避免交屋後才發現多付了一筆。
常見問題 QA
不動產說明書一定要看嗎？
要。它是仲介依法應提供並由買方簽章確認的文件，內容比廣告可靠，是主張權利的重要依據。
權狀坪數為什麼和實際感覺差很多？
權狀面積包含主建物、附屬建物與共有部分（公設），請仲介逐項拆解才知道實際可用空間。
有抵押權還可以買嗎？
可以，但應在契約中約定清償與塗銷抵押權的時點與方式；若有查封等限制登記，風險較高需先釐清。
登記用途是事務所能當住家嗎？
需視土地使用分區與建物登記用途而定，購買前務必確認清楚，避免影響貸款、稅賦與實際使用。
凶宅資訊會寫在說明書嗎？
賣方應誠實揭露；該欄若空白，務必請對方明確勾選並簽章，作為日後主張的依據。
買賣稅費怎麼分擔？
土增稅原則由賣方、契稅由買方負擔，其餘規費與服務費應在契約逐項約定，避免事後爭議。
不動產交易金額大、文件多，建議在簽約前請專業地政士協助審閱說明書與契約條款，把風險降到最低。更多不動產登記與產權知識，歡迎持續關注本站。
