買賣過戶費用與稅費｜契稅、印花稅、代書費怎麼算

談好房價只是第一步，真正過戶時還有一整排「稅費」要繳。搞不清楚誰付什麼、大概多少，很容易在完稅那天湊不出錢。這篇把買方、賣方各自要負擔的費用一次列清楚，並說明計算基礎，讓你把預算抓準。

買方要負擔哪些費用？

• 契稅：以房屋評定現值為基礎計算，屬買方負擔的主要稅目之一。
• 印花稅：契約與相關文件按一定比例貼用。
• 登記規費：向地政機關辦理所有權移轉登記時收取。
• 地政士（代書）費：委託代書辦理過戶、對保與設定的服務報酬。
• 貸款相關費用：若有貸款，還有抵押權設定登記費、銀行手續費等。

其中契稅以「房屋評定現值」而非成交價計算，實際金額以稅捐機關核定為準。

賣方要負擔哪些費用？

• 土地增值稅：以土地公告現值的漲價數額為基礎，賣方負擔。
• 房地合一稅：依持有年限與獲利計算的交易所得稅。
• 仲介服務費：透過房仲成交時的服務報酬。
• 可能的代書費分攤：如塗銷抵押、印鑑相關手續等。

賣方最大的變數通常是土地增值稅與房地合一稅，兩者都跟持有情況高度相關，建議簽約前先請代書試算，避免實拿金額與預期落差太大。

契稅、印花稅怎麼算？

契稅以房屋評定現值乘上一定稅率計算，印花稅則按契約金額或文件性質以一定比例貼用。這兩項的稅率與計算基礎由稅法規定、地方稅捐機關核課，實際數字會因物件的評定現值、契約內容而不同，請以稅捐稽徵機關核定的稅單為準，不要用別人房子的金額直接套用到自己身上。

代書費大概怎麼收？

地政士的收費通常依「服務項目」拆分，例如買賣移轉登記、抵押權設定、謄本與權狀調閱、實價登錄申報等，各項各有價目。整體費用會因案件複雜度（是否含貸款設定、是否有多筆土地、是否需塗銷原抵押）而不同。挑選代書時，建議請對方提供項目明細報價，收費透明比單看總價更重要。想了解各項服務內容，可參考點擊時代地政士事務所的說明。

怎麼把費用抓準、少踩雷？

• 簽約前請代書一次試算全部稅費，把「頭期款＋稅費＋代書費」一起編進預算。
• 保留取得成本單據，日後出售計算房地合一稅時可作扣除憑證。
• 先到實價登錄查同區行情，避免買貴連帶稅費變高。
• 還在找房階段，可先看高雄房產資訊或南部房產資訊再進場。

※ 本文為一般性資訊整理，實際稅費與流程請以財政部、各地政事務所與稅捐機關的最新規定為準。